Фото: Антон БУЦЕНКО.

До 1 января 2020 года все регионы должны перейти на налогообложение квартир или индивидуальных домов от кадастровой стоимости. Однако, по мнению начальника отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц УФНС России по Свердловской области Лидии ИСАЕВОЙ, если бы в этом году налогообложение объектов недвижимости уже полностью строилось бы по кадастровой стоимости, бюджет региона потерял бы полмиллиарда рублей. Причина проста: кадастровая стоимость может снижаться, а вместе с ней снижаются и поступления от земельного налога.

Кадастровая стоимость недвижимости, в отличие от инвентаризационной, максимально приближена к рыночной. Она, как правило, определяется одновременно для большой группы объектов на основании математической модели с учётом ограниченного числа факторов, влияющих на эту стоимость, в то время как рыночная стоимость высчитывается для конкретного объекта с учётом всех факторов, влияющих на его стоимость. Среди факторов, определяющих рыночную стоимость — природные особенности земельного участка, наличие коммуникаций и объектов коммунальной инфраструктуры. При вычислении кадастровой стоимости число таких факторов ограничено.

Начиная с 2000-х годов оценка недвижимости по кадастровой стоимости применялась только в отношении земельных участков под нежилыми объектами, например предприятиями торговли и питания. Однако 2 года назад федеральный законодатель внёс изменения в Налоговый кодекс, позволяющие применять КС и при исчислении налога на жильё и имущество физлиц. Госдума, понимая сложность такого резкого перехода, летом этого года приняла закон 360-ФЗ, который дал право регионам вводить на территории конкретного субъекта Федерации мораторий на применение повышенной кадастровой стоимости. Меж тем в ряде регионов, где новый порядок расчётов вступил в силу, собственники уже возмущаются: мол, их землю и дома «завысили», а значит, и налог на недвижимость теперь им придётся платить куда более кусачий…

Как показывает практика, с 2006 года кадастровая стоимость многих объектов недвижимости в нашем регионе не менялась — и порой она на 30—50% ниже, чем инвентаризационная стоимость. Более того, по словам Лидии Исаевой, на первом этапе перехода на кадастровую систему исчисления стоимости жилых объектов физлица будут платить налог по коэффициенту 0,2 — то есть даже меньше, чем платят сегодня. Вопрос в другом: долго ли так будет продолжаться, учитывая, что к 2020 году коэффициент должен подняться до единицы… Но что делать и куда обращаться, если собственник считает КС своей недвижимости завышенной? В былые времена оценкой имущества занимались частные структуры, выигравшие конкурс и получившие такое право от МУГИСО, а переоценкой по заявлению граждан — соответственно, уже само МУГИСО. Однако до 2020 года эти функции должны перейти к бюджетному учреждению, подчиняющемуся органам исполнительной власти региона. Как предположил на состоявшейся во вторник пресс-конференции заместитель начальника землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Свердловской области Виктор ЛУЗИН, такое учреждение на Среднем Урале может появиться уже в 2017 году.

— Существует два механизма переоценки кадастровой стоимости, — говорит Виктор Лузин, — Если ошибка при исчислении кадастровой стоимости объекта недвижимости допущена оценщиками — например, они отнесли земельный участок не к той группе использования, заявитель должен обратиться в МУГИСО. Если ошибки нет, следует определить рыночную стоимость объекта и попытаться привязать к ней КС. Этим вопросом занимается специальная комиссия при Росреестре. Чтобы заявление было рассмотрено комиссией, необходимо запросить у оценщика отчёт о рыночной стоимости объекта, затем получить в кадастровой палате справку о его текущей кадастровой стоимости, сделать нотариально заверенную копию этой справки и уже затем идти в комиссию с заявлением о перерасчёте. Также КС может быть оспорена в судебном порядке. Но если физическое лицо сразу может идти в суд, то юрлица сначала должны пройти через комиссию и уже потом подавать иск. Впрочем, до суда может и не дойти — если комиссия решит, что отчёт оценщика о рыночной стоимости объекта соответствует законодательству об оценочной деятельности.

По мнению спикеров, ввязываться в такой спор имеет смысл далеко не всем собственникам недвижимости, а лишь тем, кто владеет большими земельными участками, предназначенными для коммерческих целей. У обычных граждан, как правило, различие между рыночной и кадастровой стоимостью имущества мизерное. Тем не менее комиссия Росреестра в 2016 году оказалась буквально заваленной заявлениями от предпринимателей, недовольных оценкой их имущества. Можно, конечно, дождаться переоценки, которая проводится каждые 5 лет. Но никто не гарантирует, что новый оценщик рассчитает стоимость в сторону её уменьшения. Именно поэтому контроль за такой важной сферой должен находиться в руках государства, считает представитель Росреестра.

Полезно знать

Многие читатели «Вечёрки» интересуются: как узнать кадастровую стоимость своей недвижимости? Это можно сделать двумя путями: в электронном виде — на сайте Росреестра,  в бумажном — в офисах многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Также с помощью электронного сервиса «Публичная кадастровая карта», зная кадастровый номер земельного участка, можно узнать его основные характеристики, в том числе какова его площадь, разрешённое использование (предназначен для индивидуального жилищного строительства или строительства многоквартирного дома), размежёван он или нет. Сведения о кадастровой стоимости предоставляются бесплатно в виде кадастровой справки. Но чтобы воспользоваться этой услугой, гражданину обязательно нужно знать кадастровый номер квартиры или земельного участка. Более подробно «Вечёрка» разбирала этот вопрос в одном из апрельских выпусков.