23 октября 2017, понедельник, 01:51
Вечерний Екатеринбург Уральский рабочий

«Колдуем» на продажу квартиры

Риелтор раскрывает профессиональные секреты Надежда БАЯНДИНА, 16 января 2017
Фото: архив.

«Чтобы что-нибудь купить, надо что-нибудь продать» — эта формула весьма актуальна при большинстве сделок с недвижимостью. Причём продать иногда требуется «очень срочно!»

Между тем средний срок экспозиции (время с момента появления объявления о продаже до собственно реализации объекта недвижимости) составляет, согласно данным УПН, 5—6 месяцев. Иные квартиры и вовсе «висят» на специализированных сайтах годами. Одна из причин, на которые невозможно повлиять, — высокий объём предложений. Застройщики вводят всё больше и больше новых объектов. Количество предложений на «вторичке» также остаётся высоким.

Тем не менее «срочная продажа» вполне реальна, убеждена риелтор Мария КОМАРОВА. И для этого совсем не обязательно сильно сбивать цену. Мария поделилась с читателями ВЕ профессиональными секретами, которые помогут как можно быстрее выйти на сделку.

Адекватная стоимость

Да, цена имеет значение. Как минимум нужно проанализировать выложенные на сайтах объявления о продаже квартир со сходными данными. Ещё один вариант — обратиться к независимому эксперту.

— Это может быть специалист по недвижимости, тем более что данная услуга оказывается большинством риелторов бесплатно. А может быть хороший знакомый, который трезво оценит ситуацию, — разъясняет Мария. — Обычно экспресс-оценка делается на основе сравнительно-рыночного анализа предложения. При этом важно оценить общее состояние рынка («растущий», «стагнирующий», «падающий»), от которого, кстати, зависит и тактика продажи. Какой бы вариант вы ни предпочли, помните, что быструю продажу обеспечит нахождение вашей квартиры на первой странице специализированного сайта, лучше в первой десятке. Именно здесь размещены самые выгодные с точки зрения цены предложения.

Иногда скидка не просто желательна, а необходима.

— Однозначно стоит снизить аппетиты, если объект принадлежит к числу непопулярных, — продолжает риелтор. — К таковым относятся, в частности, квартиры на первых и последних этажах, без балконов, с обременением ипотекой. Их стоимость на рынке ниже средней на 5—10 %.

Более существенной скидки требуют объекты с неудачными либо неузаконенными перепланировками, «убитые» квартиры или помещения с явными дефектами. Например, те, в которых зимой холодно, где имеются проблемы с вентиляцией и звукоизоляций и на поверхностях которых обосновалась плесень. Сюда же можно включить объекты, загаженные животными. Здесь уже имеет смысл сбросить 15—20 % от среднерыночной стоимости.

Отдельно следует сказать про квартиры с дорогим дизайнерским ремонтом.

— «Чужой» ремонт по вкусу далеко не всем, и переплачивать за него многим не хочется. Поэтому будет ошибкой включать в общую стоимость жилья полную стоимость ремонта, — констатирует специалист. — Человек скорее предпочтёт «убитую» квартиру, продаваемую с большим дисконтом, и сделает в ней ремонт «под себя».

Лучше же всего, по словам собеседницы, продаются объекты с «нейтральным» ремонтом из разряда «заезжай и живи».

Грамотная реклама

Она держится на трёх китах: фотография, план квартиры и текст объявления.

— Само наличие фото обязательно! Объявления без снимков просматриваются намного реже и воспринимаются лично мной как неуважение к потенциальному покупателю. Либо появляется стойкое ощущение, что собственникам есть что скрывать, — предостерегает Мария Комарова.

Риелтор Мария КОМАРОВА. Фото: предоставлено собеседницей.

Но снимок снимку — рознь. Тёмные, размытые, перекошенные фотографии — плохая «реклама» для вашей квартиры. В такой презентации она однозначно проигрывает.

Снимать лучше днём, чтобы жильё казалось светлее. Свет, к слову, можно добавить и при обработке снимка в фоторедакторе.

Важно также, чтобы из комнат было убрано всё лишнее: разбросанные игрушки, сохнущее бельё и прочее: всё это придаёт жилью захламлённый вид. Естественно, на снимках не должно быть людей и зверей.

— Не все являются любителями животных, — поясняет риэлтор. — Некоторые боятся даже кошек и принципиально не идут смотреть квартиру, если узнают о их присутствии.

Помимо фото следует озаботиться планом квартиры.

— Это единственное изображение, которое истинно правдиво (фото ведь можно и подредактировать), — отмечает Мария. — Кроме того, схема даёт ощущение пространства: человек всегда может мысленно просчитать расположение мебели, то есть «примерить» квартиру на себя.

Следующий шаг — составление текста объявления. Акцентируем внимание на плюсах, а недостатки переводим в достоинства.

— Безусловные преимущества — это местоположение дома в глубине двора, а не у дороги, а квартиры — на средних этажах, в стороне от лифта и окнами на солнечную сторону; качество дома (кирпич); наличие инфраструктуры (садики, школы, магазины, транспорт); простая юридическая сторона (один собственник, без несовершеннолетних, немногочисленное количество бывших собственников, готовность документов к сделке) и т. п., — комментирует специалист. — Что касается перевода недостатков в достоинства, то, к примеру, в случае размещения объекта на первом этаже уместно подчеркнуть независимость от работы лифта, а на последнем — отсутствие соседей сверху. Если же квартира без ремонта — делайте акцент на возможности отремонтировать её «под себя». И обязательно найдите какую-нибудь «изюминку», в чём может помочь ответ на вопрос, почему в своё время вы сами остановились на этой квартире.

Кроме того, в тексте объявления должна быть представлена полная информация об объекте: район, адрес, этаж, количество комнат, площадь (как минимум общая, жилая и площадь кухни) и т. д.

Совет

Никогда не пишите в объявлении «Срочно!» Для потенциальных покупателей или риелторов с их стороны это сигнал к тому, что можно рассчитывать на хорошую скидку.

Педпродажная подготовка

Включает в себя как минимум генеральную уборку с выбросом из квартиры накопившегося хлама, как максимум, при необходимости — бюджетный косметический ремонт.

— Недавно водила своих клиентов на показ. Риелтор продавца, по всей видимости, за всё время даже в квартиру не зашла: на потолке — следы взрыва от сгущёнки (которые можно было убрать), в ванной — отвалившаяся плитка (подклеить), в коридоре — дыры в линолиуме (замаскировать). Моим чистюлям это было дико, — вспоминает Мария Комарова. — А ведь все перечисленные недостатки легко исправимы. Ещё был случай: знакомая продавала квартиру 4 месяца, цена была адекватная, состояние объекта — хорошее, просмотры — регулярные, но покупатели почему-то отказывались. Когда я пришла к ней в гости, то обратила внимание на отсутствие в общем коридоре лампочки. Ощущение не из приятных — заходить в квартиру через тёмный тоннель. Причём лампочка у знакомой была, но вот вкрутить всё руки не доходили. Когда же дошли, уже на следующий день потенциальные покупатели внесли после показа аванс. Возможно, дело не в лампочке, но факт остаётся фактом: мелочи имеют значение.

К таким мелочам, к слову, относится и запах. Риэлтор советует на время показа обеспечить присутствие в жилье ароматов свежезаваренного кофе, выпечки или цитрусовых.

К слову, важность запахов подтверждают и участники специализированных форумов. Одна из потенциальных покупательниц поведала, что её муж долго не мог забыть квартиру, в которой хозяева в момент просмотра запекали свинину.

Что касается многочисленных «колдовских» ритуалов на продажу (орошать стены заговоренной водой, втыкать булавку в смесь риса, соли, сахара и т. п.), то вреда от них, конечно, не будет, а вот польза — очень сомнительна…



Новости по теме

Развод и ипотека: инструкция по применению Содержит Фото Надежда БАЯНДИНА, 21 июля 2016
Сложнее, если ипотека не закрыта.
Виктор ЛУЗИН раскрывает читателям «Вечёрки» тайны расчёта кадастровой стоимости.
Сколько стоит ваша «крепость» На вопросы читателей отвечает представитель Росреестра Евгений СУСОРОВ, 23 апреля 2016
До 1 января 2020 года все регионы должны перейти на налогообложение квартир или индивидуальных домов от кадастровой стоимости.
Лифты, как и подъезды, чердаки, лестничные марши, подвалы, — общая собственность всех жильцов.
Подвал, чердак, крыша и тамбур не продаются Виктор ТОЛСТЕНКО, 30 мая 2013
В лифтах моего дома — война: управляющая компания, по-моему, уже трижды пыталась разместить в них стенды с рекламой, и трижды же неопознанные жильцы их срывали...
Купил квартиру — а оказался на улице… Виктор ТОЛСТЕНКО, 16 ноября 2012
Недавно в «моду» вошло новое мошенническое коленце — строить многоквартирные дома на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Как же обезопасить себя?
Комментарии (0)
Для добавления комментариев необходимо авторизоваться.




Вы можете приобрести любую ранее издававшуюся полосу в формате PDF