23 октября 2017, понедельник, 21:49
Вечерний Екатеринбург Уральский рабочий

Как выгодно купить недвижимость?

Ликбез от риелтора Надежда БАЯНДИНА, 7 февраля 2017
Фото: Антон БУЦЕНКО.

Свершилось! Вы приняли важное решение о расширении жилья (или покупке своих первых «квадратов», или же приобретении новой квартиры в дополнение к уже имеющейся/-имся). В общем, оказались перед выбором объекта недвижимости. Как же выйти на сделку с максимальной выгодой для себя? Риелтор Мария КОМАРОВА, уже консультировавшая наших читателей по вопросам быстрой продажи квартиры, поделилась секретами удачной покупки.

По мнению нашего эксперта, вполне реально расшириться без дополнительного вложения денег. Возможно, вам даже не придётся менять район. Да-да, это не фантастика, а реальность! Но для воплощения её в жизнь потребуется определённая стратегия. Она в свою очередь зависит от того, на какой объект вы нацелились: «вторичку» или «первичку». Рассмотрим оба варианта.

Ваша цель — «вторичка»

— В век информации доступ к «подержанному» жилью фактически неограничен. Поэтому начать стоит с просмотра листингов известных сайтов. Отследить самые выгодные предложения, например срочные продажи, возможно только ежедневным мониторингом, — констатирует Мария.

Увы, самые лакомые кусочки иногда даже не доходят до сайта. По словам собеседницы, в риелторской среде сейчас немало групп, где специалисты обмениваются такими вариантами на этапе предпродажной подготовки, и объект уходит по своим каналам. Но если у вас много времени и терпения, стоит заняться «рыбалкой».

Терпение вам понадобится вот для чего: к сожалению, онлайн выставлено много несуществующих объектов, так называемых «уток», и понять, как оно на самом деле, непрофессионал может только прозвоном.

Следующий шаг — уточнить ситуацию по документам, скорость выхода на сделку, сроки возможного освобождения и т. п. Причём сделать это надо ещё в телефонном разговоре.

— Во-первых, таким образом вы обезопасите себя от пустой траты времени, поскольку некоторые условия продажи могут быть для вас неприемлемы (допустим, квартира нужна срочно, а хозяева рассчитывают там пожить ещё пару-тройку месяцев). Во-вторых, выясните возможные основания для торга (есть ипотека, несовершеннолетние, неузаконенная перепланировка и т. д.), — поясняет риелтор.

Чем больше у квартиры «проблем» — тем, как правило, она дешевле. Да и торгуются хозяева охотней. Впрочем, риски тоже выше.

Возьмём, например, ипотеку. Да, это хороший повод поторговаться, но нужно понимать, что можно остаться без денег и без жилья.

— В большинстве случаев собственники такой квартиры рассчитывают перед оформлением договора купли-продажи погасить ипотечный остаток (мы его называем «ипотечным хвостом») за счёт средств покупателя. А где гарантия, что после погашения задолженности продавец не пойдёт на попятный? Советую прислушаться к себе, насколько, по вашим ощущениям, собственник — порядочный человек, ну и по возможности получить о нём максимум информации типа «не замечен», «не привлекался» и т. п., — продолжает Мария Комарова. — Для этого имеет смысл «пробить» продавца по всем возможным базам, запросить его кредитную историю, пообщаться с бабушками-соседками. Ну и, конечно, важно правильно организовать передачу денег. Каждый шаг должен быть подтверждён документально. Это и составление предварительного договора, и расписки, и процесс гашения остатка в банке...

Покупка ипотечной квартиры ко всему ещё затягивает сроки выхода на сделку. Имеет смысл прояснить, где находится закладная, и каковы сроки её выдачи. От этого зависят сроки снятия обременения с квартиры. В разных банках по-разному. У кого-то закладная находится непосредственно в городе и может при определённых усилиях быть выдана в течение 2—3 дней. Но стандартно срок колеблется от 2 недель до 2 месяцев, если закладная находится в другом городе/регионе.

Риелтор Мария КОМАРОВА. Фото: предоставлено собеседницей.

В случае с неузаконенной перепланировкой важно понимать, согласуемая ли она. Почти все банки кредитуют сейчас согласуемые перепланировки с условием дальнейшего оформления документов. Эти затраты и есть предмет торга. Если перепланировка несогласуемая (например, снос несущих конструкций или вынос батареи на балкон), есть риск нарваться на штрафы и требование вернуть всё в исходное состояние, если соответствующими органами будет выявлено нарушение. Соответственно, скидка может быть более ощутима.

Одним из существенных оснований для торга может стать продолжительный срок экспозиции квартиры, когда люди уже устали ждать. Поэтому обязательно выясняем сроки выставления объекта на продажу.

Впрочем, цена может быть назначена и с учётом всех этих моментов, тогда вам вряд ли получится выбить скидку. Понимание, насколько адекватна заявленная стоимость — итог сравнительного анализа рыночной ситуации на данный момент. То есть придётся заняться и этим.

Если выяснится, что торг уместен, постарайтесь выбрать правильную тактику. Мария Комарова не рекомендует уходить в негатив — хозяевам это будет неприятно. Гораздо мягче и эффективнее, по убеждению эксперта, схема «бутерброд» (+ – +).

— Можно сказать: «Да, нам понравилось, но смущает то-то и то-то (например, ипотека, перепланировка и т. п.), для нас это определённые риски, и мы бы хотели получить скидку, тем более что есть аналогичные варианты тут неподалёку, без подобных нюансов. И всё же мы бы рассмотрели вашу квартиру, но по другой цене». И, возможно, стоит взять паузу, дать людям подумать. Зачастую первая реакция бывает отрицательной, но через несколько дней собственники соглашаются, — делится опытом риелтор. — И ещё: просить надо всегда чуть больше желаемого, однако стараться не переусердствовать. Если квартира выставлена по реальной рыночной цене, наглеть не надо, в противном случае можно упустить хороший вариант.

В целом придерживайтесь основного правила: «Семь раз отмерь, один отрежь», рекомендует Мария. Даже если квартира вам очень нравится, старайтесь всё проверить и перепроверить. Остаётся хоть какое-то сомнение — откажитесь!

На заметку

Когда овчинка не стоит выделки

— Очень сложно проверить чистоту наследуемых квартир, если вы не профессионал на рынке недвижимости, — предостерегает риелтор. — Причём участие нотариуса не несёт 100-процентной гарантии безопасности. У нас сейчас в работе есть реальный случай, где вступление в наследство было оформлено нотариусом с нарушением прав потенциального наследника.

Однозначно с осторожностью надо относиться к продавцам, имеющим двух и более несовершеннолетних детей, которые не являются собственниками — есть вероятность использования материнского капитала без последующего наделения несовершеннолетних долями.

Остерегайтесь объектов, в отношении которых имелся множественный переход права собственности в короткий период — велика вероятность, что в начале цепочки имелась какая-то проблема, которую таким образом пытаются завуалировать. Проследить всю историю таких переходов достаточно сложно.

Должны вас насторожить и квартиры с прописанными — надо понять, почему человек не выписывается перед сделкой. Возможно, у него есть пожизненное право проживания? В любом случае помните о том, что выписать жильца без его добровольного согласия достаточно хлопотно, и, как правило, сделать это можно только через суд.

Ваша цель — «первичка»

— Новостройки сегодня в тренде, — отмечает Мария Комарова. — Новое — это всё-таки новое. Да и в качестве инвестиции «первичка» более предпочтительна: продать такую квартиру в будущем можно с меньшими финансовыми потерями, чем «бэушную».

Более того. Сегодня строящиеся или только что сданные объекты можно купить иной раз… дешевле старых, если попасть на акцию. Правда, чтобы это осуществить, возможно, придётся потратиться на оплату услуг риелтора.

Если же вы не хотите платить риелтору либо же принадлежите к категории людей «я сам!», можете походить по фестивалям новостроек и подобным тематическим мероприятиям (о которых, к слову, «Вечёрка» регулярно сообщает).

— Скидки и акции на таких мероприятиях реальные, но должно быть понимание, что это кратковременное предложение и нужно быть готовым к сделке здесь и сейчас. В частности, если вы планируете брать ипотеку, лучше идти на подобный фестиваль, имея на руках одобрение банка, — советует Мария. — Конечно, на большой выбор вариантов рассчитывать не стоит — придётся брать то, что предлагается, а предлагаются, как правило, те объекты, за которыми очередь не выстраивается, но в любом случае это хорошая возможность увидеть в одно время и в одном месте разные предложения и прицениться к ним.

Можно отслеживать акции конкретного застройщика, для чего имеет смысл наладить отношения с менеджером и попросить его ставить вас в известность о стартовавших акциях. Или самому регулярно мониторить сайт этого застройщика — на интернет-ресурсах также выкладывается информация о распродажах.

— Как правило, хорошие скидки даются перед Новым годом, начиная с середины ноября, то есть на пике спроса, и, напротив, в «застойные» времена — летние месяцы для активизации спроса, — отмечает риелтор. — Акционные предложения могут быть приурочены и к каким-либо праздникам. В любом случае нужно быть на низком старте, поскольку акции, как правило, ограничены и по срокам, и по количеству. Наибольший шанс поймать «золотую рыбку» есть опять же у тех, кто уже имеет на руках необходимую сумму либо первоначальный взнос и одобрение банка на ипотеку. Но и те, кто ещё не успел продать прежнее жильё, могут попытать счастья. Этим летом я сама поменяла собственную квартиру на новую без доплаты, со скидкой от крупного застройщика в 20% от прайса. Акция длилась всего два месяца. За это время я забронировала объект в новостройке, оперативно продала старое жильё с небольшим дисконтом и переехала в новое.

Таким образом, главный наш помощник в выборе и покупки недвижимости — информированность.



Новости по теме

После праздников количество частных интернет-объявлений о продаже ненужных вещей резко увеличивается.
Как не накликать кота в мешке Николай КОРОЛЁВ, 16 января 2017
Сделки на интернет-барахолках чаще всего совершаются без бумаг…
«Колдуем» на продажу квартиры Содержит Фото Риелтор раскрывает профессиональные секреты Надежда БАЯНДИНА, 16 января 2017
Cовсем не обязательно сильно сбивать цену.
Развод и ипотека: инструкция по применению Содержит Фото Надежда БАЯНДИНА, 21 июля 2016
Сложнее, если ипотека не закрыта.
Общага: дёшево и сердито.
Где жильё найти студенту? Содержит Фото Надежда БАЯНДИНА, 23 июня 2016
Обзор возможных вариантов.
Комментарии (0)
Для добавления комментариев необходимо авторизоваться.




Вы можете приобрести любую ранее издававшуюся полосу в формате PDF