Реально ли выплатить жилищный кредит быстро и без большой переплаты Ольга ЗЫРЯНОВА, 26 августа 2016

Когда мечта взять ипотеку (если другого способа приобрести жильё нет) сбывается, сразу появляется другая — как можно быстрее с ней распрощаться. Сделать это, вы не поверите, реально. Даже если на вас не обрушится счастье в виде наследства, крупного выигрыша или щедрой премии, которыми можно значительно сократить основной долг или вовсе его закрыть.

Формула быстрого погашения ипотеки, из месяца в месяц, на первый взгляд, очень проста: нужно платить больше той суммы, которая значится в графике платежей. (Не забудьте позаботиться о том, чтобы этот «излишек» ушёл именно на погашение основного долга). Но, с другой стороны, не всё так прозрачно… В банке спрашивают: куда вы хотите направить дополнительные средства — на уменьшение ежемесячного платежа или на уменьшение срока ипотеки. И вот тут не стоит торопиться. Прежде чем ответить, нужно посчитать.

— Выбор зависит от многих нюансов: начиная с того, какой у вас вид платежей, заканчивая особыми условиями и ограничениями вашего банка, — считает директор института финансов и права УрГЭУ Максим МАРАМЫГИН. — Лучше всего подойти к сотрудникам банка и попросить, чтобы вам рассчитали оба варианта. Если не доверяете им, то можете обратиться к кредитному брокеру, который проконсультирует за отдельную плату.

Особые условия банка — это различные ограничения на внесение досрочных платежей, определение максимума досрочной суммы или — срока, после которого можно начинать платить сверху. В договоре может быть и запрет на уменьшение либо срока, либо платежа.

— Когда я беру кредиты, то стараюсь погасить их досрочно — это однозначно выгоднее, чем платить чётко по графику. Так вы сокращаете переплату по процентам, — делится опытом Максим Сергеевич. — А ещё я всегда просчитываю свои финансовые возможности: потяну или нет? Что касается ипотеки, то её я советую брать только людям с регулярным, пусть и не самым большим, доходом.

Напомним, ежемесячный платёж, который вы относите в банк, состоит из двух частей — из той, что идёт на погашение основного долга, и из той, что гасит процентную долю кредита. Банки рассчитывают начисление процентов по двум схемам. Первая — дифференцированная. В этом случае сумма долга уменьшается с каждым платежом на равную сумму, а процент платится с оставшейся суммы долга. Вторая — аннуитетная, при которой на весь период займа кредит дробиться на равные платежи, при этом в первый период большая часть суммы идёт на погашение процентов, а меньшая — на сумму долга. От того, по какой схеме вы рассчитываетесь с банком, зависит и то, каким образом выгоднее переплачивать.

— Если вы ещё до того, как оформить ипотеку, предполагаете, что будете досрочно платить, то лучше воспользоваться дифференциальной схемой. В этом случае переплата процентов при досрочном погашении будет значительно меньше, хотя платежи в первый период — больше, — советует финансовый консультант Антон СТЕПАНЮК.

Но банки чаще не предоставляют право выбора, а автоматически рассчитывают по наиболее выгодной для них схеме — с аннуитетными платежами. В этом случае, говорит эксперт, нужно отталкиваться от суммы единоразовой переплаты. Если она большая (от 100 000 рублей) — направлять на уменьшение ежемесячного платежа; если маленькая (до 100 000 рублей) — на сокращение срока ипотеки. При этом платить плюсом лучше в первые 5 лет, дальше эффект будет не так виден. Но опять же, прежде всего, стоит обратиться за консультацией к сотрудникам банка. (На просторах Интернета можно найти и ипотечный калькулятор для самостоятельного расчёта.) К слову, экономисты советуют требовать в банке следующие параметры расчётов: точное значение оставшихся месяцев кредита без досрочного погашения и после него, размер ежемесячного платежа до и после досрочного погашения, итоговую сумму переплаты по кредиту без досрочного погашения и после него. Сопоставив эти три значения, вы сделаете правильный выбор.

Уменьшать нагрузку здесь и сейчас или смотреть в будущее? Как выяснилось из опроса на одном из городских форумов, в пользу того или иного варианта склоняет конкретная жизненная ситуация. Стабильность в зарплате и вероятность дополнительного заработка позволяет заёмщикам уменьшать временной промежуток:

«Ежемесячно платили на 10 000—15 000 рублей больше. Если появлялись дополнительные деньги — всё шло на ипотеку. В банке уменьшался срок, а не платёж (таковы были условия договора). В итоге вместо 8 лет ипотеку в 1 млн. рублей выплатили за 3 года. Переплата составила всего 120 000», — пишет одна из участниц форума.

Согласно математическим расчётам, при уменьшении времени расплаты с коммерческим учреждением уменьшается и сумма процентов. Но многие заёмщики не столько боятся переплатить банку, сколько в один прекрасный день понять, что нужная сумма не набирается. Склоняет к этому и обычная перестраховка («Вдруг с работы уволят»), и желание жить ни в чём себе не отказывая («Хочу каждый год ездить на море и не донашивать обувь, пока подошва не отойдёт»). Поэтому чаще всего действуют по следующему сценарию:

«Пока все свободные деньги идут на уменьшение суммы платежа. Будем сокращать до тех пор, пока она станет необременительной, комфортной. Даже тогда будем платить больше, но переплата пойдёт уже на уменьшение срока ипотеки. Для нас так лучше: если вдруг возникнет ситуация, когда лишних денег нет, то ограничимся фиксированной суммой, а если всё будет благополучно, заплатим больше».

По крайней мере, примеры тех, кто бросает все силы на скорейшее прощание с ипотекой, показывают: напрягшись, 20 лет легко превратить в 8, а миллионы, которые рассчитывает заработать на вас банк, понизить до пары сотен тысяч рублей. Да и сотрудники банков признаются: сегодня сложно найти клиентов, которые бы все 10-15-20 лет каждый месяц наведывались к ним в гости. В среднем, история длится лет 5—6. Чего и вам желаем.

По данным экспертов, купить квартиру в кредит и не разориться на ежемесячных платежах в среднем по России может семья из трёх человек с общим доходом не менее 54 000 рублей в месяц. А статистика говорит, что ипотека в России становится более доступной: в 2015 году рынок вырос на 45%. Кроме того, в этом сегменте самый низкий уровень просрочки — в среднем 3%, по остальным видам больше в 5—6 раз.

Квартиры в Екатеринбурге: обзор цен июля 2016 года Анастасия ЗАГОРУЙКО, 26 июля 2016

В помощь молодожёнам Служба репортёров, 21 июля 2016

Развод и ипотека: инструкция по применению Надежда БАЯНДИНА, 21 июля 2016

Как облегчить ипотеку? Ольга ЗЫРЯНОВА, 21 мая 2016